Erwinkallonews.com – Transaksi Properti (Rusun/Apartemen) di Indonesia kebanyakan dilakukan dengan sistem “pre project selling” artinya proyek properti tersebut dipasarkan sebelum selesai pembangunannya, oleh karena para pihak yaitu penjual (pelaku pembangunan/developer) dan pembeli (calon pemilik/penghuni) diikat oleh suatu perjanjian yang biasanya disebut Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berisi hak-hak dan kewajiban-kewajiban masing-masing pihak, selain masalah-masalah harga, spesifikasi, serah terima, pengelolaan dan lain-lain.
Penulis: Erwin Kallo, Property Lawyer
Sebagai asas hukum “pacta sunt servanda” yaitu perjanjian adalah undang-undang yang mengikat bagi para pihak yang membuatnya sehingga PPJB merupakan acuan bagi para pihak jika di kemudian hari terdapat selisih pandang. Secara umum dapat diuraikan hak dan kewajiban para pihak adalah sebagai berikut:
Hak dan kewajiban pembeli/calon pemilik
A. Hak pembeli/calon pemilik
- Menerima Satuan Rumah Susun (SRS)/unit apartemen sesuai dengan spesifikasinya dan sesuai jadwal yang diperjanjikan.
- Menempati/menggunakan SRS berikut segala fasilitas yang ada di SRS tersebut termasuk benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama secara proporsional dan sesuai peruntukannya.
- Mengalihkan (menjual/menyewakan) SRS tersebut apabila diinginkan.
B. Kewajiban pembeli/calon pembeli
- Membayar harga jual dan pajak-pajak sesuai kesepakatan dalam PPJB.
- Membayar iuran pengelolaan (service charge dan sinking fund) setelah dilakukannya hand over (serah terima).
- Mentaati tata tertib pengelola (house rule).
Hak dan kewajiban pelaku pembangunan /Developer
A. Hak pelaku pembangunan/Developer
- Menerima pembangunan harga jual dan pembayaran lainnya sebagai yang disepakati dalam PPJB.
- Mengatur pengelolaan SRS Sementara waktu sebagai Pengurus Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) Sementara selama PPPSRS Defentif belum terbentuk.
B. Kewajiban pelaku pembangunan/Developer
- Membangun SRS beserta fasilitasnya sesuai spesifikasi yang di sepakati dalam PPJB dan perizinan yang diperoleh.
- Menyerahkan SRS/unit apartemen sesuai jadwal kepada pembeli.
- Mengurus penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) Sementara, agar SRS sapat dihuni dan SLF Defentif, agar pertelaan dapat disahkan oleh Pemerintah Daerah.
- Mengurus Akta Pemisahan dan Penerbitan Satuan Hak Milik Rumah Susun (SHMRS) (di kalangan umum bisa disebut sertifikat strata title) melalui Badan Pertanahan Nasional.
- Mengatur dan menandatangani Akta Jual Beli SRS dengan para pemilik setelah SHMRS terbit.
- Bertanggung jawab atas pengelolaan sementara selaku P3SRS Sementara, selama P3SRS defenif belum terbentuk.
- Menyediakan dana atau menyerahkan fasum/fasos kepada Pemerintah Daerah setempat sebagaimana diatur dalam SIPPT atau dalam Perjanjian Kerjasama (PKS) antara pelaku pembangunan dengan Pemerintah Daerah setempat.
Kepemilikan Rumah Susun dibuktikan dengan Hak Milik Satuan atas Rumah Susun yang diurus oleh masing-masing pemilik dan kepemilikan atas tanah bersama, atas benda bersama, serta atas bagian bersama, yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang diurus dan dikelola secara bersama-sama.
Oleh karena ada pengelolaan bersama, maka dibutuhkan suatu organisasi atau lembaga yang di dalam undang-undang disebut sebagai PPPSRS. Sehingga konsekwensinya bila calon pemilik mempermasalahkan mengenai perjanjain/transaksi jual beli, maka merupakan urusan perseorangan dengan developer/pelaku pembangunan.
Namun apabila mempermasalahkan tentang tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama, maka harus diwakili oleh PPPSRS, tidak bisa dilakukan secara sendiri-sendiri secara perseorangan. Contohnya adalah dokumen-dokumen pembangunan adalah milik bersama sehingga tidak bisa perseorangan memintanya kepada Developer/Pelaku Pembangunan, karena sifatnya adalah rahasia dan memang wajib disimpan oleh oleh Developer selaku PPPSRS Sementara untuk mengamankan kepentingan bersama. Dimana nantinya setelah P3SRS defintif telah terbentu, maka Developer mempunyai kewajiban untuk menyerahkan dokumen-dokumen pembangunan tersebut dan juga pengelolaan SRS kepada PPPSRS Definitif. (Bersambung)