Erwinkallonews.com – Sampai pada tahun 2017 kemarin, total Hotel berbintang 4 (144 hotel) dan bintang 5 (73 hotel) di Pulau Bali adalah 217 hotel. Selain itu, dalam jangka waktu 2012-2017 terjadi pertumbuhan jumlah wisatawan asing sejumlah 11,28 % (sumber : BPS Bali, 2018). Data-data tersebut menunjukkan bahwa Bali merupakan wilayah yang potensial untuk berinvestasi dalam bidang properti. Dalam melakukan investasi tersebut, tentunya kita perlu mengetahui berbagai aspek hukum, maupun berbagai peraturan perundang-undangan yang mengatur berbagai jenis properti, terutama Kondominium Hotel (Kondotel)
Secara etimologi Kondominium terdiri dari dua kata yaitu Kondo dan Minium yang masing-masing artinya “Kondo adalah Kepemilikan”, “Minium adalah Bersama. Sedangkan Kondotel adalah gabungan dari dua kata “Kondominium dan Hotel”. Kondotel adalah istilah yang sering kita dengar, sama halnya dengan istilah Apartemen (Strata Title) namun secara konseptual keduanya memiliki perbedaan yang mana perbedaan diantara keduanya adalah Apartemen merupakan hunian vertikal yang dibangun oleh developer untuk dijual kepada end user, sedangkan kondotel merupakan hunian vertikal yang dibangun oleh Developer untuk dijual kepada investor (pembeli Unit Kondotel) dan dikelola oleh Operator Hotel sebagai Hotel.
Sementara itu, Hotel merupakan salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian bangunan untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial. Secara konvensional, pemilik atau pengelola Hotel akan membangun atau membeli seluruh bangunan dan fasilitas Hotel untuk kemudian dioperasikan sebagai Hotel. Namun demikian, perkembangan di bidang properti membawa perubahan dalam kepemilikan dan pengelolaan bangunan dan fasilitas Hotel, melalui kondotel investor (pembeli Unit Kondotel) dapat memiliki atau membeli unit Kondotel untuk selanjutnya dikelola oleh Operator Hotel sebagai Hotel.
- KONDOTEL TERMASUK RUMAH SUSUN NON HUNIAN
Apartemen berdasarkan Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 (UU 20/2011), dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 (PP 4/1988) adalah Rumah Susun Hunian. Adapun Kondotel (Kondominium & Hotel) maksudnya adalah suatu Rumah Susun (Kondominium) yang dikelola sebagaimana Hotel, yang berarti Kondotel adalah Rumah Susun non hunian.
Wadah hukum bagi Rumah Susun di Indonesia pada umumnya memang diatur dalam UU 20/2011, akan tetapi untuk Kondotel itu sendiri tidak diatur secara jelas di dalam undang-undang tersebut, karena Kondotel termasuk dalam Rumah Susun non hunian atau berbeda dengan Apartemen (Rumah Susun Hunian) yang dapat digunakan oleh Pemilik sebagai tempat tinggal dan hidup bertetangga satu dengan yang lainnya.
Mengingat UU 20/2011 secara garis besar hanya mengatur mengenai Rumah Susun Hunian, maka ketentuan yang mengatur mengenai Rumah Susun Non Hunian masih mengacu pada Undang-Undang sebelumnya yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 (UU 16/1985) tentang Rumah Susun. Hal tersebut juga dipertegas oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui Surat Nomor HK.02.01-Mn/984 Tahun 2016 tentang Pengaturan Tentang Rumah Susun Non Hunian. Dalam surat tersebut dinyatakan bahwa UU 16/1985 dan PP 4/1988 tetap menjadi acuan bagi penyelenggaraan Rumah Susun Non Hunian. Dengan demikian, maka dapat disimpulkan bahwa penyelenggaraan Kondotel mengacu pada UU 16/1985 dan PP 4/1988.
- KEPEMILIKAN DAN PENGELOLAAN KONDOTEL
Dalam Kondotel lazimnya terdapat dua hubungan hukum yang berbeda namun satu kesatuan yaitu kepemilikan unit dan pengelolaan sewa. Dalam sebuah transaksi Kondotel terdapat Perikatan Hukum yang perlu dilakukan oleh Penjual (dalam hal ini Developer) dengan Pembeli Unit Condotel.
Perikatan tersebut yaitu terdiri dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang selanjutnya akan dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB) antara Developer dengan Pembeli Unit Kondotel, perjanjian tersebut berisi tentang Jual Beli Unit Kondotel, dan Perjanjian Pengelolaan Sewa (PPS) yang dibuat antara Pembeli Unit Kondotel dengan Badan Pengelola yang dalam hal ini diwakili oleh Developer yang akan menunjuk Operator Hotel yang berisi tentang system pengelolaan Kondotel tersebut.
Pada Perjanjian Pengelolaan Sewa Kondotel terdapat beberapa istilah-istilah yang biasanya diperuntukan terhadap pengelolaan sewa Kondotel seperti Rental Pooling adalah pembagian hasil sewa yang akan di bagikan kepada seluruh Pemilik unit Kondotel secara proposional berdasarkan luasan masing – masing unit tiap tahunnya selama masa berlakunya PPS, Rental Guarantee adalah jaminan sewa yang diberikan Developer kepada Pemilik Unit yang biasanya selama 2 tahun berturut-turut terhitung sejak Kondotel beroperasi, Average Room Rate adalah rata-rata tarif sewa Unit Kondotel yang ditetapkan oleh Operator Hotel dari waktu ke waktu, Occupancy Rate adalah presentase jumlah Unit Kondotel yang disewa oleh tamu Hotel dalam jangka waktu atau periode tertentu, Pendapatan Sewa Kotor adalah pendapatan yang diperoleh dari penyewaan Unit Kondotel sesuai average room rate dan occupancy rate pada periode tertentu, Pendapatan Sewa Bersih adalah pendapatan sewa kotor dari penyewaan seluruh Unit Kondotel dikurangi pajak-pajak, operasional, serta management fee, royalty serta Insentif untuk Operator, dan lain sebagainya.
Oleh : Rahima Malik, S.H.
Erwinkallo & Co
About Post Author
