erwinkallonews

HUKUM

PASAL-PASAL KONTROVERSI PADA PERMEN PUPR NO. 11 TAHUN 2019


 

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) baru saja menerbitkan aturan baru terkait Perjanjian Pendahuluan Jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada 18 Juli 2019. Aturan baru tersebut yaitu Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Intisari dari aturan tersebut adalah Pemerintah mengatur proses pendahuluan dalam jual beli tanah dan bangunan dari hak dan kewajiban Pelaku Pembangunan (Developer) saat memasarkan produknya hingga tahap PPJB. Aturan baru ini merupakan peleburan dari dua ketentuan Menteri terdahulu yaitu Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun 
dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/1995 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah.

 

Namun, aturan Permen PUPR tersebut mengandung beberapa ketentuan yang dapat bermasalah dalam penerapannya dan berpotensi merugikan pelaku Developeran khususnya. Adapun Pasal-Pasal yang menimbulkan kontroversi antara lain Pertama, dalam Pasal 8 Permen PUPR disebutkan mengenai Pemasaran mewajibkan developer untuk bertanggung jawab terhadap informasi pemasaran yang disampaikan oleh agen pemasaran atau penjualan. Ketentuan tersebut seolah – olah membebaskan agen pemasaran dari tanggung jawab selama proses pemasaran. Padahal dalam implementasinya, agen pemasaran atau penjualan yang bekerja dengan target penjualan tidak jarang melakukan upaya apapun untuk mencapai target penjualan, salah satunya dengan memberikan informasi yang tidak tepat atau berlebihan kepada konsumen padahal Developer belum tentu mengetahui dan menyetujui informasi tersebut. Dalam hal ini Pemerintah seharusnya memperdalam keterlibatan peran dan tanggung jawab dari agen pemasaran dan penjualan dalam aturan tersebut mengingat agen pemasaran maupun penjualan terutama yang berasal dari pihak ketiga menjadi “penghubung” antara Developer dengan konsumen.

 

Kedua, Pasal 9 Permen PUPR mengatur pembatalan pembelian dan pengembalian seluruh pembayaran oleh Developer dalam hal keterlambatan pelaksanaan akibat kelalaian Developer. Selain itu apabila bukan disebabkan oleh kelalaian Developer, maka Developer tetap harus  mengembalikan seluruh pembayaran dengan potongan 10% dari total pembayaran yang diterima ditambah dengan pajak. Aturan tersebut juga akan mengenakan sanksi denda kepada Developer yang tidak mengembalikan pembayaran kepada konsumen. Ketentuan ini telah mengundang kritik dan protes dari para Developer karena hal ini sangat memberatkan dan merugikan Developer. Disisi lain, Aturan baru tersebut tidak mengatur kelalaian konsumen dalam pemenuhan kewajibannya. Hal ini memperlihatkan aturan tidak memberikan keseimbangan dan keadilan bagi Developer dan konsumen.

 

Ketentuan ini juga mengabaikan kondisi diluar kemampuan manusia yang menyebabkan keterlambatan Developeran (Force Majeur). Menyamaratakan situasi dengan penyelesaian yang harus dilakukan oleh Developer adalah tidak tepat. Selain itu, dari sisi finansial, Developer akan mengalami kerugian yang besar. Bayangkan Developer yang harus mengembalikan 90% pembayaran padahal keterbangunan sudah mencapai 80% atau 90%. Tentu ketentuan ini tidak realistis.

 

Selanjutnya, Pasal 7 Permen PUPR mewajibkan materi muatan PPJB mengatur tentang waktu serah terima bangunan dengan melengkapi dokumen Berita Acara Serah Terima dan Akta Jual Beli atau Sertipikat Hak Milik/Sertifikat Hak Milik Sarusun/sertipikat kepemilikan bangunan gedung sarusun. Dalam hal ini tampak Pemerintah bermaksud mendorong pelaksanaan akad Akta Jual Beli (akad AJB) sebelum adanya serah terima bangunan. Padahal dalam aturan sendiri, tidak diatur kapan akad AJB harus dilakukan. Hal ini juga berarti, ketika Developer telah menetapkan jadwal serah terima, maka itu juga berarti suatu jadwal dimana AJB telah dilaksanakan secara tuntas. Ketentuan ini juga mengabaikan situasi lapangan dimana konsumen sering kali memilih tidak melakukan AJB demi menghindari pajak. Dalam kondisi tersebut, tentu menjadi pertanyaan apakan serah terima tidak dapat dilakukan oleh Developer, dan berdampak sanksi hanya kepada Developer.

 

Hal lainnya terkait pencantuman jadwal AJB, bahwa sebagaimana yang kita ketahui proses menuju AJB harus melewati berbagai tahapan salah satunya telah terbitnya SHMSRS yang mana sebelum itu terdapat rangkaian panjang pengurusan pertelaan yang memakan waktu tidak sedikit. Sehingga dalam hal penentuan tanggal AJB tidak ada satu pihak atau instansipun yang dapat menentukan kepastian kapan dapat dilakukannya AJB oleh karena itu pencantuman janji pelaksanaan AJB tidak aplicable.

 

Yang terakhir, Pasal 12 Peraturan Menteri PUPR tersebut juga mewajibkan tanda tangan PPJB antara Developer dengan konsumen dilakukan dihadapan pejabat Notaris. ketentuan ini tentu akan menambah biaya terhadap jual beli unit bangunan padahal PPJB itu sendiri bersifat sementara dimana akan digantikan dengan AJB. Aturan ini juga memberatkan dari yang telah diatur oleh Undang – .Undang No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dimana tidak diatur kewajiban PPJB dalam akta Notaris, namu PPJB dapat berbentuk surat dibawah tangan dengan legalisasi Notaris. Seyogyanya, Permen PUPR yang merupakan turunan dari Undang – Undang tetap konsisten dengan aturan dalam Undang – Undang.

 

Secara umum, aturan baru tersebut berupaya untuk memperbaharui hak dan kewajiban dari Developer dan konsumen sesuai dengan perkembangan dunia properti saat ini. Namun, aturan yang cenderung menitikberatkan tanggung jawab pada Developer akan mengurangi motivasi para Developer untuk melakukan pembangunan, terutama akan mengurangi daya tarik investasi asing. Pemerintah perlu hati – hati dalam menciptakan aturan terkait Pembangunan properti dengan memperhatikan aspek keadilan bagi seluruh pihak yang terlibat.

 

Oleh : Rahima Malik,S.H

Head Divisi Transaksi pada Erwin Kallo & Co. Property Lawyers

Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

POPULER

To Top