erwinkallonews

ARTIKEL

Hak, Kewajiban dan Sanksi Para Pihak Didalam Rumah Susun

Tanggapan Atas Artikel “Penghuni Rusun di DKI Diuji”

yang dimuat diharian Bisnis Indonesia, Sabtu, 24 Agustus 2019

 

Kepada yang terhormat, seluruh pengambil kebijakan dan pembuat peraturan di negeri ini, serta seluruh pemilik Rumah Susun yang saat ini sama-sama sedang dibuat bingung oleh aturan yang terus berkembang setiap harinya. Untuk menanggapi artikel tersebut diatas, Penulis akan membahas lebih jauh mengenai hak dan kewajiban Pemilik didalam Rumah Susun dan siapa pihak-pihak yang berhubungan dengan hal tersebut.

 

Pertama mari kita ketahui terlabih dahulu mengenai aturan dasar dari Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). PPPSRS pertama kali dibahas didalam Undang-undang No. 16 tahun 1985, tentang Rumah Susun (UU 16/1985) yang saat ini telah dicabut dan diganti oleh Undang-undang No. 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun (UU 20/2011). UU 20/2011 sampai dengan saat ini belum memiliki peraturan pelaksana, sehingga masih menggunakan Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP 4/1988) yang merupakan aturan pelaksana dari UU 16/1985. PPPSRS wajib dibentuk didalam Rumah Susun untuk mengelola Hak Bersama (Tanah Bersama, Benda Bersama dan Bagian Bersama) yang terdapat pada Rumah Susun dengan adil dan transparan. PPPSRS dibentuk setelah masa transisi selama 1 (satu) tahun berlangsung.

 

1. Hak dan Kewajiban Pelaku Pembangunan

Developer atau yang memiliki istilah hukum didalam UU 20/2011 disebut dengan “Pelaku Pembangunan”, memiliki tugas dan kewajiban 4 (empat) tugas didalam 1 (satu) proyek Rumah Susun. Tugas tersebut adalah sebagai pembangun Rumah Susun; pengelola sementara Rumah Susun (Pasal 59(1) UU 20/2011); sebagai pengurus PPPSRS Sementara dalam Rumah Susun (Pasal 57(4) PP 4//1988); dan juga sebagai Pemilik atas Unit-unit Rumah Susun yang belum laku terjual.

 

Tugas dan kewajiban yang terakhir ini yang sering dilupakan oleh banyak pihak, padahal tugas dan kewajiban inilah yang menimbulkan kewajiban developer atas unit-unit yang dimilikinya (Iuran Pengelolaan). Dalam hukum, apabila terdapat kewajiban maka akan timbul hak. Hak Pelaku Pembangunan dalam statusnya sebagai Pemilik adalah sama dengan para pemilik Rumah Susun lainnya, yaitu dipilih sebagai Pengurus PPPSRS, serta memberikan suara sesuai dengan hak yang dimilikinya. Sehingga adalah wajar dan diizinkan apabila Pelaku Pembangunan selaku Pemilik Rumah Susun mencalonkan diri dan dipilih untuk menjadi Pengurus PPPSRS. Dibeberapa tempat justru penulis menemukan banyak Pemilik Rumah Susun yang mewajibkan agar Pelaku Pembangunan menjadi Pengurus di Rumah Susun karena khawatir apabila warga langsung yang menjadi Pengurus PPPSRS. Terlebih alasan lainnya adalah karena Pelaku Pembangunan yang mengerti teknis didalam Rumah Susun dan juga alasan mengenai kredibilitas Pelaku Pembangunan didalam mengelola keuangan Rumah Susun.

 

2. Hak dan Kewajiban Pemilik dan/atau Penghuni

Pemilik Rumah Susun memiliki kewajiban untuk membayar biaya pengelolaan sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) yang dimilikinya (Pasal 59(4) UU 20/2011). Apabila unit Pemilik (NPP) tersebut besar, maka biaya Iuran Pengelolaannya juga akan lebih besar, begitu pula sebaliknya. Atas kewajiban tersebut maka timbullah hak bagi para Pemilik terhadap Hak Bersama didalam Rumah Susun. Hak ini juga nantinya dapat digunakan didalam pengambilan keputusan didala Rapat Umum PPPSRS. Didalam Rapat Umum apabila diperlukan adanya pemungutan suara, maka pemungutan suara ini akan dilaksanakan dan dihitung berdasarkan NPP masing-masing Pemilik.

 

Hak para Pemilik didalam Rumah Susun adalah untuk dapat menikmati fasilitas (Hak Bersama) yang terdapat didalam Rumah Susun-nya. Sedangkan hak para Pemilik dalam kaitannya dengan PPPSRS adalah dengan menerima pelayanan dan pengelolaan secara adil dan transparan.

 

3. Hak dan Kewajiban PPPSRS

Dalam menjalankan tugasnya untuk mengelola Rumah Susun, PPPSRS juga memiliki hak yang dapat ditagihkannya kepada para Pemilik Rumah Susun / Anggota PPPSRS. Hak PPPSRS adalah untuk menerima Iuran Pengelolaan yang dibayarkan oleh Anggota PPPSRS, sedangkan kewajiban PPPSRS adalah untuk mengelola Hak Bersama didalam Rumah Susun dengan menggunakan Iuran Pengelolaan yang dibayarkan tersebut. PPPSRS juga memiliki kewajiban untuk menegakkan aturan didalam Rumah Susun agar berjalan dengan adil dan transparan.

 

Adil adalah dengan cara memperlakukan seluruh Anggota PPPSRS dengan sama dan tanpa perbedaan apapun. Contoh mudahnya adalah adil terhadap tagihan Iuran Pengelolaan dimana seluruh Pemilik wajib membayar berdasarkan NPP yang dimilikinya. Sedangkan transparan dapat diwujudkan dengan selalu melaporkan Laporan Keuangan kepada para Pemilik didalam Rapat Umum.

 

Sanksi atas Pelanggaran Hak dan Kewajiban

Apabila salah satu pihak melanggar atau tidak menjalankan kewajibannya, tentunya akan timbul sanksi yang harus dikenakan dan diberikan kepada pihak yang tidak menjalankan kewajibannya tersebut. Pengenaan sanksi adalah wajar sebagai suatu akibat dari pelanggaran yang dilakukan.

 

1. Sanksi Pelaku Pembangunan

Apabila Pelaku Pembangunan lalai dalam menjalankan kewajibannya, sanksi yang diberikan telah diatur didalam UU 20/2011 atau peraturan perundang-undangan lainnya (dalam kaitannya membangun Rumah Susun). Misal apabila Pelaku Pembangunan lalai dalam memenuhi kewajibannya terkait perizinan, maka sanksi khusus telah disiapkan dan akan dikenakan.

 

2. Sanksi Pemilik dan/atau Penghuni

Apabila Pemilik lalai dalam menjalankan kewajiban, maka sanksi yang dikenakan terdapat pada aturan yang telah disepakatinya. Dalam hal pelaksanaan jual-beli, maka sanksi yang dikenakan terdapat pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang telah disepakati sebelumnya dengan Pelaku Pembangunan. Dalam kaitannya dengan kewajiban membayar Iuran Pengelolaan, maka sanksi yang diberikan adalah berdasarkan Tata Tertib Pengelolaan (House Rule) yang berlaku didalam Rumah Susun.

 

Embrio dari Tata Tertib Pengelolaan terdapat pada PPJB. PPJB tidak hanya mengatur mengenai Hak dan Kewajiban atas pembelian Rumah Susun namun juga mengatur mengenai Hak dan Kewajiban dalam penggunaan Rumah Susun, termasuk didalamnya mengenai pengenaan Iuran Pengelolaan didalam pemanfaatan Rumah Susun.

 

3. Sanksi PPPSRS

Dalam hal PPPSRS lalai dalam menjalankan kewajibannya, maka sanksi yang akan diberikan terdapat didalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) PPPSRS. Salah satu sanksi yang akan diberikan adalah pemutusan status seseorang sebagai Pengurus PPPSRS.

 

Sanksi tidak melulu ditentukan secara sepihak, namun justru disepakati oleh kedua belah pihak. Misal sanksi yang diberikan kepada Pemilik yang lalai menjalankan kewajibannya. Sanksi tersebut telah tercantum didalam Tata Tertib Pengelolaan yang telah disetujui oleh masing-masing Pemilik. Penetapan sanksi seperti ini adalah sesuai dengan asas kesepakatan yang diatur didalam ranah Hukum Perdata. Kesepakatan tersebut juga dapat mengesampingkan aturan-aturan yang ada dan dibuat oleh pemerintah selama aturan tersebut tidak memiliki sanksi imperative atau melanggar ketentuan pidana. Pengesampingan aturan tersebut disebut “lex specialis” atau secara lengkapnya asas “Lex Specialis Derogat lex Generalis” yang memiliki arti aturan yang bersifat khusus dapat mengesampingkan aturan yang bersifat umum (general). Sehingga pernyataan mengenai pelanggaran dengan celah hukum adalah tidak tepat karena penetapan sanksi tersebut telah disepakati dan diketahui serta disetujui oleh para pihak berdasarkan asas kesepakatan.

 

Justru disinilah fungsi dari Pemerintah seharusnya. Pemerintah apabila melarang para pengelola untuk memberikan sanksi pemutusan listrik harus memberikan terobosan dan arahan terkait sanksi yang tepat namun dapat memberikan efek yang setimpal pada pelanggar kewajiban pembayaran Iuran Pengelolaan. Sampai dengan saat ini, sanksi yang diyakini paling tepat dan dapat memberikan efek jera adalah dengan cara mematikan listrik untuk sementara bagi para Pemilik yang tidak memenuhi kewajibannya. Sanksi tersebut diberikan juga bukan dengan semena-mena namun telah melalui beberapa tahapan seperti surat peringatan, dll.

 

Penulis meyakini apabila terdapat sanksi lain selain penghentian listrik dan air yang efektif, maka sanksi tersebut akan dijalankan dan tidak akan terjadi kembali sanksi penghentian listrik bagi Pemilik yang belum memenuhi kewajibannya tersebut.

Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

POPULER

To Top