erwinkallonews

WAWANCARA

Surat Teguran, Antara Dasar Hukum dan Isi Tidak Sinkron

Erwinkallonews.com, JAKARTA – Ketua Lembaga Kajian Hukum Properti Indonesia (LKHPI) Erwin Kallo menilai Surat Teguran Kepada Dinas Perumahan dan Gedung Pemda DKI Jakarta sangat subyektif dan emosional. Surat tersebut kontan membuat keresahan di kalangan pelaku pembangunan rumah susun dan pengurus PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun).

Ada dua point yang menjadi keberatan mereka. Pertama, menyatakan bahwa dalam hal pemberian suara pemilihan pengurus PPPSRS, hak suara untuk memilih dan dipilih hanya dimiliki oleh pemilik dan tidak dapat dikuasakan kepada penghuni, kecuali kepada anggota keluarga yang tercatat dalam Kartu Keluarga sebagaimana tertuang dalam Keputusan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 06/KPTS/BKP4N/1995. Kedua, apapun hak suara yang digunakan dalam proses pemilihan pengurus PPPSRS adalah dengan satu nama satu suara (one name one vote).

Menurut Erwin, Surat teguran itu juga seakan sudah “mencap” developer itu selalu ingin menguasai kepengurusan PPPSRS. Menganggap kalau developer menjadi pengurus PPPSRS pasti curang. Padahal dalam banyak kasus, rumah susun yang dikelola penghuni, ada juga oknum yang bawa kabur uang dan korupsi.

“Kalau kita membahas regulasi, seharusnya kita obyektif. Jangan karena ada desakan pihak-pihak tertentu, lantas mengambil keputusan yang merugikan pihak lain. Saya duga ada oknum-oknum tertentu yang melihat masalah ini sebagai obyekan,” jelas Erwin.

Lebih jauh mengenai tanggapan pakar hukum properti ini, berikut hasil bincang-bincangnya dengan, di ruang kerjanya di bilangan Kuningan, Jakarta Selatan, awal Januari 2017.

Bagaimana Anda menilai surat teguran dari Dinas Perumahan dan Gedung Pemda Pemerintah Provinsi DKI Jakarta kepada beberapa pengurus PPPSRS, yang terkait dengan surat kuasa dan hak suara one name one vote?

Menurut saya, ada beberapa hal yang kurang tepat terkait dengan surat dari Disperum DKI Jakarta. Dimana kebijakan yang dikeluarkan ternyata dalam praktiknya itu tidak sesuai dengan aturan hukum. Saya melihat Bapak PLT (pelaksana tugas Gubernur DKI Jakarta Soni Sumarsono) ini cukup agresif, bahkan meminta membuat suatu peraturan daerah sebelum adanya Peraturan Pemerintah Tentang Rumah Susun.

Menurut saya, pemerintah tidak terlalu serius memikirkan persoalan-persoalan pengelolaan di dalam rumah susun ini. Faktanya dalam Undang-Undang 2011 Tentang Rumah Susun diamanatkan satu tahun selambat-lambatnya pemerintah wajib membuat peraturan pemerintahnya (PP). Ini sudah 2017. Setiap kali kementerian yang membawahi masalah perumahan, selalu memberikan jawaban dengan meyakinkan akan terbit tahun ini, akhir tahun ini. Itu dikatakan sejak tahun 2012.

Jadi akar permasalahannya adalah aturan teknis pelaksanaannya belum ada. Kalau undang-undangnya tidak mengatur secara detail, sementara hingga saat ini PPnya belum ada. Yang ada sekarang undang-undang baru, tetapi peraturan teknisnya yang lama, yang tidak semuanya cocok. Inilah yang sering menimbulkan beda tafsir di dalam praktik pelaksanaan pengelolaan rumah susun.

Menurut Anda, mengapa pemerintah lambat menyelesaikan peraturan pelaksananya?

Anda harus tanya ke mereka. Tetapi asumsi saya, mereka sendiri belum yakin tentang apa filosofi dari rumah susun. Secara teori, yang membedakan bangunan rumah susun itu dengan bangunan lain adalah sistem kepemilikannya. Sedangkan undang-undang yang baru, filosofinya sudah bergeser. Saya tidak tahu, mengapa sudah 3 menteri yang mengurus PP ini tidak jadi-jadi juga.

Tetapi setahu saya, upaya yang mereka lakukan sudah banyak, dengan pertemuan-pertemuan, sosialisasi, dan fokus grup diskusi. Tetapi sampai sekarang mereka tetap belum yakin. Pemerintah harus berpikir, di sini ada banyak kepentingan yang harus diakomodir, dan belum tentu semuanya puas, sehingga kalau keluar itu, rawan diuji materil oleh pihak yang merasa kepentingannya tidak diakomodir.

Surat Teguran

Kembali ke surat teguran Disperum DKI Jakarta, apa pendapat Anda?

Pertama, jenis suratnya sudah tidak tepat disebut Teguran. Harusnya penjelasan dan imbauan. Mengapa demikian? Teguran itu mesti ada tindakan lanjutannya yang berupa sangsi kalau tidak diindahkan. Pertanyaan saya, You mau sangsi apa? Karena perhimpunan inikan seperti RT/RW, tata kehidupan orang bermasyarakat. Bukan hukum publik, tapi dalam ranah hukum privat, sehingga tergangtung pada kesepakatan masyarakat di dalamnya.
Kedua, subtansi dari surat ini ada 2 hal, yaitu masalah hak suara one name one vote dan surat kuasa yang hanya boleh diberikan kepada yang menghuni atau dalam satu KK (kartu keluarga). Padahal dalam surat tersebut mengacu kepada Kepmenpera Nomor 6/KPTS/BKP4N/1995 yang jelas-jelas secara nomatif keliru. Di kepmen tersebut tidak mengatakan one name one vote. Yang dikatakan dalam kepmen itu merujuk pada Undang-Undang Rumah Susun No. 16 Tahun 1985, itu ada 3 jenis hak suara.

Bisa Anda jelaskan?

Pertama, Hak Suara Penghunian, yaitu hak suara para anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun untuk menentukan hal-hal yang menyangkut tata tertib, pemakaian fasilitas, dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama, benda bersama dan tanah bersama. Setiap pemilik hak atas tanah satuan rumah susun diwakili oleh satu suara.

Kedua, Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara para anggota Perhimpunan Penghuni Rumah Susun untuk menentukan hal-hal yang menyangkut pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Hak suara pengelolaan dihitung berdasarkan nilai perbandingan proporsional dari setiap rumah susun.

Ketiga, Hak Suara Pemilikan yaitu hak suara para anggota penghuni untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antar sesama penghuni satuan rumah susun, pemilihan pengurus perhimpunan penghuni dan biaya-biaya atas satuan rumah susun. Hak suara pemilikan dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional dari setiap satuan rumah susun.

Hak Suara Pemilikan dan Hak Suara Pengelolaan yang dipakai adalah NPP (nilai perbandingan proporsional) yang ada di sertifikat. Kalau itu hak, maka harus seimbang dengan kewajiban. Kewajibannya apa, ya harus membayar service charge. Hak suara One name one vote itu ada dalam hal Penghunian saja.

Dalam kepmen itu sangat jelas dan rinci, sehingga tidak perlu tafsir, termasuk pemilihan pengurus memakai Hak Suara Pemilikan, yaitu NPP bukan one name one vote. Kalau surat itu konsisten pakai Kepmenpera Nomor 6/KPTS/BKP4N/1995, maka tidak perlu ditafsirkan, karena sudah sangat rinci. Surat ini fatal, karena merujuk Kepmenpera 1995, tapi isinya tidak.
Orang selalu membandingkan dengan pilpres yang one man one vote. Harus dipahami pilpres itu haknya melekat pada warga negara. Tidak mungkin satu orang punya tiga kewarganegaraan sekaligus.

Kalau perusahaan, haknya melekat pada saham. Kalau saham anda 50 persen, maka anda harus setor 50 persen dari modal dasar. Kalau rumah susun hak itu melekat pada unit. Hak itu muncul dari pertelaan dan akta pemisahan. Dipisahkan antara kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama. Ini yang harus dipahami.

Kedua, ada asas hukum pacta sunt servanda. Kesepakatan adalah undang-undang yang mengikat bagi yang membuatnya. Artinya itu undang-undang lex specialis. Faktanya undang-undang dan peraturan lain yang bersifat imperatif atau tidak memiliki sangsi pidana itu bisa diabaikan oleh para pihak berdaraskan kesepakatan. Karena hukum perdata atau perikatan itu sifat terbuka, aturan-aturan itu hanya pedoman. Artinya peraturan itu bisa diabaikan sepanjang tidak bersifat imperatif (tidak punya sangsi pidana), yang masuk pada ranah hukum publik.

Kan tidak bisa kita sepakat tidak bayar pajak atau tidak membayar PPN. Tetapi hal-hal yang bersifat privat, hubungan antar masyarakat, ada asas kebebasan berkontrak yang juga punya kedudukan hukum yang kuat. Kalau one name one vote ini jelas sudah salah, kalau pakai dasar hukum Kepmenpera Nomor 6/KPTS/BKP4N/1995.

Bagaimana dengan masalah surat kuasa yang disebutkan dalam surat teguran itu?

Kuasa itu adalah kehendak pemberi kuasa. Orang menikah saja bisa pakai kuasa. Di pengadilan sendiri bisa pakai kuasa. Apa urusannya, menghadiri suatu acara tidak bisa pakai kuasa. Makanya kita harus tahu dahulu latar belakangnya. Surat teguran ini sangat subyektif dan emosional. Subyektif karena misinya mengatakan hak suara developer harus dibatasi, karena punya banyak unit sehingga dia akan menang terus.

Tegasnya, surat kuasa itu tidak bisa dibatasi?

Peraturan mana yang bisa membatasi. Developer memberikan surat kuasa kepada karyawannya tidak masalah. Itu sah-sah saja. Jangankan karyawan, pembantu rumah tangga juga boleh. Kalau pemilu tidak bisa kasih kuasa, karena itu masuk ke hukum publik. Tapi kalau hal-hal yang masuk ke hukum privat ada kebebasan berkontrak. Surat Teguran ini benar-benar fatal. Jenis surat salah, dasar hukumnya dan isinya tidak sinkron. Apakah yang membuat surat ini membaca kemenpera itu? Ini sangat menyedihkan. Kan ada Biro Hukumnya, tanya dulu dong, jangan main tekan saja.

Dari waktu ke waktu eskalasi sengkata pengelolaan antara pemilik/penghuni, PPPSRS, dan badan pengelola makin meningkat. Dalam hal ini, bagaimana sebaiknya peran Pemda?

Di dalam undang-undang itu jelas. Pemerintah daerah itu sebagai pembina PPPSRS, pemerintah pusat sebagai regulator. Cuma persoalannya, sebagai pembina apakah mereka sudah memahami masalahnya secara substansial? Jangan selalu reaktif, kalau didemo langsung mengikuti kemauan pendemo.

Lantas bagaimana sebaiknya sikap pengurus PPPSRS dalam menyikapi surat teguran ini?

Ada 2 sikap yang bisa diambil. Pertama, mereka somasi, mengajukan tuntutan hukum yaitu perbuatan melawan hukum. Itu jelas, kemungkinan besar menang. Cuma apa ada PPPSRS yang mau melakukannya? Karena buang-buang waktu, tenaga, dan biaya. Kedua, ya diamkan saja, tunggu setelah terguran itu apa? Karena sifat teguran pasti ada tindak lanjutnya. Seperti somasi, ada 1, 2, dan 3, akan dikenakan sangsi. Bagaimana bisa dikenakan sangsi kalau masalahnya sendiri tidak jelas.

Reza Gantara/Erwinkallonews.com

Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

POPULER

To Top